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一般意義上的單位集資房由單位職工共同出資修建，房屋的總體產(chǎn)權(quán)掌握在單位手中，因集資建房政策本身的特殊性和地方規(guī)章條例的限制，職工取得產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過(guò)一段過(guò)渡時(shí)期，有的長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，單位職工在取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前僅享有房屋的使用權(quán)。

依據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中的規(guī)定，單位集資建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購(gòu)買后，房屋仍有少量剩余的，由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租房。集資房對(duì)外買賣合同的主體雙方必須是政府與第三方，而對(duì)于已經(jīng)取得集資房的本單位職工是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓給外部第三人，并未有明文規(guī)定。集資房單位職工出于各種目的將未取得產(chǎn)權(quán)的集資房上市流轉(zhuǎn)后，與受讓方簽訂附條件的房屋買賣合同，一般約定由轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后向買受人履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等義務(wù)。但因?yàn)槿〉梅课莓a(chǎn)權(quán)時(shí)間的不確定性以及隨之而來(lái)的房?jī)r(jià)飛漲，出賣房屋時(shí)的價(jià)格與取得產(chǎn)權(quán)時(shí)的房屋價(jià)值落差過(guò)大，集資房的出賣方反悔，以各種理由主張合同無(wú)效，要求受讓人退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)，理由常見(jiàn)于不具備相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)部門禁止轉(zhuǎn)讓、未辦理相應(yīng)原產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、未經(jīng)作出限制性政策的單位同意或者未征求集資房的共有權(quán)人同意屬擅自轉(zhuǎn)讓等等，房屋買賣合同糾紛由此而生。
以西安市中級(jí)人民法院審理的原告李某與被告張某的集資房買賣合同糾紛案件為例。李某系西安市長(zhǎng)安區(qū)子午信用社黃良分社職工，1998年長(zhǎng)安縣信用聯(lián)社職工集資建房，李某亦參與集資建房，分得長(zhǎng)安信合小區(qū)5號(hào)樓一單元6樓東戶單元房一套，在其丈夫趙某知情的情況下，李某于2000年1月10日向單位交納購(gòu)房款3萬(wàn)元整。2001年5月，李某經(jīng)與張某協(xié)商，雙方簽訂了購(gòu)房協(xié)議約定：李某在單位集資購(gòu)房款，全部由張某自行交給李某，張某所購(gòu)李某單位集資房所有權(quán)歸張某所有，但房產(chǎn)證暫以李某之名登記。協(xié)議簽訂后，張某在將3萬(wàn)元首付款交與李某后，又將其余房款直接交與李某所在單位，共計(jì)交納房款9.45萬(wàn)元。房子建成后，張某即入住，直至2007年李某所在單位開(kāi)始為上述房屋辦理房產(chǎn)證，李某在繳納相關(guān)費(fèi)用后向張某提出騰房要求，雙方因此發(fā)生糾紛。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，李某與張某是在雙方協(xié)商基礎(chǔ)上本著雙方自愿的原則簽訂的購(gòu)房協(xié)議，該購(gòu)房協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示；該房屋雖未辦理權(quán)屬登記，但并不影響購(gòu)房協(xié)議的效力，故李某與張某簽訂的購(gòu)房協(xié)議合法有效。李某稱簽訂購(gòu)房協(xié)議未經(jīng)其丈夫趙某同意，法院認(rèn)為，趙某知曉交納3萬(wàn)元首付款的事實(shí)，房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，在張某已實(shí)際占有使用該房多年的情況下，作為夫妻的李某、趙某對(duì)于家庭的重大事項(xiàng)多年毫不涉及，與常理相悖，故法院對(duì)于李某所稱趙某不知李某與張某簽訂協(xié)議的意見(jiàn)未予支持，對(duì)于李某的訴訟請(qǐng)求予以駁回。
筆者認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。根據(jù)立法本意，其目的是對(duì)在房屋所有權(quán)尚不明確的情況下，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要求，而非買賣合同成立要件。本案中，李某所購(gòu)單位集資房系我國(guó)體制改革過(guò)渡期間的一種特殊產(chǎn)物，且該房屋產(chǎn)權(quán)證書正在辦理，已具備合法交易要件，并非權(quán)屬不明確之房屋，亦非法律法規(guī)或單位政策規(guī)定具有人身專屬性明令禁止不得轉(zhuǎn)讓的房屋。李某與張某簽訂購(gòu)房協(xié)議后，張某依約向李某的單位繳納了房款，實(shí)際接受房屋，并對(duì)該房屋長(zhǎng)期占有、使用，可見(jiàn)該購(gòu)房協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，且李某的單位當(dāng)時(shí)認(rèn)可了該轉(zhuǎn)讓行為。該買賣行為并未損害國(guó)家、集體、他人利益和違反社會(huì)公共利益，該購(gòu)房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。